RT:n lokakuun suhdannekatsauksessa asuntoaloitusten ennakoitiin kääntyvän laskuun vuonna 2017. Syynä on oletus erilaisten asuntorahastojen aktiivisuuden hiipumisesta, jotka vastaavat jo noin kolmanneksesta uusien kerrostaloja-asuntojen aloituksista. Avaan tätä ajatuksenjuoksua tarkemmin tässä kirjoituksessa.

Asuntotuotanto kääntyi selvään kasvuun kesällä 2015 ja on sittemmin kohonnut lukemiin, joita on viimeksi nähty vuosituhannen alussa. Kappalemääräinen kasvu on syntynyt ennen kaikkea asuntojen keskikoon pienentymisen seurauksena. Finanssikriisin jälkeen tuotanto on painottunut kerrostaloasuntoihin ja aivan viime aikoina entistä enemmän pieniin asuntoihin. Tuotantorakenteen muutoksen taustalla on rakenteellisia sekä suhdannetekijöitä, joista tässä kirjoituksessa keskityn jälkimmäiseen.

Nollakorkoympäristössä kiinteistösektori on noussut sijoittajien silmissä entistä kiinnostavammaksi. Erityisesti asuntosijoittaminen on tarjonnut selvästi parempaa kokonaistuottoa viime vuosina korkoihin nähden. Sijoittajien merkitys uusien asuntojen tuotannossa on korostunut, sillä arviolta joka kolmas kerrostaloasunto syntyy vapaarahoitteiseksi vuokra-asunnoksi. Jos mukaan lasketaan valtion tukemat ARA-asunnot, niin vuokra-asuntojen osuus kaikesta uudiskerrostalorakentamisesta nousee jo arviolta 70 prosenttiin. Asuntotuotannon vilkastuminen on hyvä asia, sillä uusia asuntoja kasvukeskuksiin tarvitaan kipeästi. Mutta sijoittajien mahdollinen vetäytyminen hetkellisesti markkinoilta voi laskea asuntoaloitusten määrää huomattavasti.

Mikä sijoittajien halukkuutta asuntoinvestointeihin sitten voisi laskea, kun korot pysyvät yhä matalalla tasolla? Se selviää Kuviosta 1, jossa on esitettynä asunnoille myönnetyt rakennusluvat sekä valmistuneet asunnot. Kuviosta 1 voi havaita, että vaikka asuntotuotanto on piristynyt selvästi, se ei näy vielä valmistuneissa asunnoissa. Varmaa siis on, että vuoden 2017 aikana markkinoille valmistuu huomattavasti enemmän asuntoja kuin aiempina vuosina. Elokuun tiedoilla rakennuslupia oli myönnetty vuositasolla noin 8 300 asunnolle enemmän kuin oli valmistuneiden asuntojen vuositaso.

Kuvio 1. Asunnoille myönnetyt rakennusluvat ja valmistuneet asunnot.

 

Miten valmistuneiden asuntojen kasvu vaikuttaa sijoittajamarkkinaan? Kun valmiita vuokra-asuntoja syntyy markkinoille nopeaan tahtiin, voi maksukykyisistä vuokralaisista tulla hetkeksi niukkuutta. Jos tyhjiä kuukausia kertyy muutamia, on helppo kuvitella, että tämä hillitsee enimpiä haluja käynnistää uusia vuokra-asuntokohteita.

Näin ollen vuoden 2017 asuntorakentamisen kannalta kohtalonkysymys on, kuinka käy asuntorahastojen ja muiden asuntosijoittajien aktiivisuudelle? Nykyinen tuotantotaso noin 35 000 asuntoa pystyy varsin hyvin kattamaan pitkän aikavälin tarpeen, kunhan asunnot rakennetaan suurimpiin kasvukeskuksiin. Asuntojen uudistuotannossa pitäisikin pyrkiä pääsemään tasaiseen ja riittävään tuotantotasoon ja minimoimaan suhdannevaihteluita. Näin pystyttäisiin vastaamaan parhaiten asumisen hintaan kasvukeskuksissa. Toivoa sopii, että nyt nähty sijoittajien ryntäys asuntomarkkinoille ei pääty äkilliseen vetäytymiseen.